‘갭투자 차단, 전세대출까지 조인다’…1주택자 전세대출한도 2억원으로

10년새 전세대출 46조→200조

전세대출 공급 조여, 집값 상승 억제

대출금액 평균 6500만원 줄 듯

전세대출 DSR 규제는 남은 카드로

[헤럴드경제=김벼리 기자] 정부가 전세대출 조이기에 나섰다. 지난 6·27 규제 당시 ‘주택담보대출 한도 6억원’ 카드에 이번에 전세대출 축소까지 들고 나온 것이다.

정부는 7일 발표한 부동산 대책에 1주택자의 전세대출 한도를 2억원으로 일괄 축소하기로 했다. 금융위원회가 이날 발표한 추가 가계대출 규제에 따르면 수도권·규제지역 내 1주택자의 전세대출 한도는 기존 최대 3억원에서 2억원으로 일원화된다. 수도권 기준으로 1주택자에게 서울보증보험(SGI) 3억원, 주택금융공사(HF) 2억2000만원, 주택도시보증공사(HUG) 2억원까지 전세대출이 나왔는데, 이를 이번에 일괄 조정했다.

주택담보대출에 이어 전세대출까지 고삐를 죄는 이유는 전세대출 공급을 줄여 집값 상승을 억제하겠다는 의도로 풀이된다. 정부는 전세대출 공급이 크게 늘었고, 이는 전셋값 상승과 갭투자(전세끼고 매매) 확대로 이어져 집값을 끌어 올린 것으로 보고 있다.

금융위에 따르면 지난 2015년 46조원 수준이던 전세대출 규모가 지난해 말 기준 200조원으로 크게 늘었다. 금융당국은 지난 6·27 대책에서 소유권 이전 조건부 전세대출은 먼저 금지한 바 있다.

신진창 금융위 금융정책국장은 이날 사전 브리핑에서 “전세대출이 너무 손쉬웠다는 지적이 있는데 정부도 책임에서 자유롭지 않다. 뼈아프다”고 언급했다. 신 국장은 이어 “전세대출이 서민 주거 안정에 기여한 건 분명하지만, 전세대출 규모가 급증하면서 전세가를 올리고 이를 통해 다시 매매가를 올리는 힘으로 작동을 한 측면도 있다”며 “전세대출 규모를 일정 부분 제약하는 건 불가피하다”고 덧붙였다.

1주택자의 전세대출 한도 축소로 해당 규제 적용을 받는 1주택자 규모는 약 1만7000명으로 추산된다. 이는 수도권·규제지역 내 1주택자의 전세대출 이용자(5만2000명)의 30% 수준이다. 정부는 이들의 대출 금액이 평균 약 6500만원가량 축소될 것으로 내다봤다.

신 국장은 “한도 축소로 불편이 예상되지만, 이분들은 필요시 보유 주택을 통한 자금 융통 및 대출 이용이 가능할 것”이라고 설명했다.

한편 이날 발표에는 규제지역(강남3구·용산구)에 적용되는 주택담보인정비율(LTV) 상한을 50%에서 40%로 강화하는 내용도 포함됐다.

이미 주택담보대출 한도가 6억원으로 축소된 상황이라 이번 규제로 새롭게 영향을 받는 구간은 15억원 미만 주택들인데, 규제지역 내 상당수 아파트가 이미 15억원을 훌쩍 넘어 시장에 큰 영향이 없을 것이라는 전망도 있다. 다만 규제지역 추가 지정 때는 영향권이 확대될 수 있다.

정부는 이번 발표에서 6·27 대출규제 우회 수단으로 지적받던 주택매매·임대사업자의 수도권·규제지역 주택담보대출 전면 금지, 대출금액이 클수록 금융회사가 주택금융신용보증기금(주신보)에 납부하는 출연요율을 높게 산정하는 내용 등도 포함했다.

금융당국은 시장 불안이 이어질 경우 더 강력한 추가 대책을 내놓을 수 있다고 예고했다.

금융위는 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하는 방안, 전세대출 보증비율을 추가로 낮추는 방안, 주택담보대출 위험가중치 조정 등 거시건전성 규제를 강화하는 방안 등을 염두해 두고 있다.

신진창 국장은 “오늘 전세대출 한도 축소는 수도권·규제지역 내 1주택자들에게만 적용되지만, 전세대출 자체에 DSR을 적용할 경우 인천 빌라 전세금 5000만원을 빌리는 사람에게도 영향을 주게 된다”며 “상황이 정말 안 좋으면 그런 방안까지 시행할 수 밖에 없다”고 말했다.

한편 금융위는 6·27 대출 규제로 막혔던 기존 주담대 차주들의 증액 없는 대환대출은 제한 없이 허용하기로 했다. 6·27 대책으로 생활안정자금목적의 주담대 한도가 1억원으로 제한되고 대환 대출도 포함되면서, ‘대출 갈아타기’가 불가능해졌다는 지적을 반영한 것이다.

kimstar@heraldcorp.com