“같은 아파트 분양권인데” 양도세 ‘0원 vs 1.5억원’ 이유

‘분양권+1주택자’ 양도세 상식 총정리

분양권 취득·기존 주택 매도 시점, 비과세

3년내 매도·대체취득·실거주 충족시 예외

신축입주 3년내 전입·1년 이상 거주 비과세

분양권 양도시 높은 세율, 오피스텔은 제외

주거비, 식비, 교통비 등 숨만 쉬어도 돈이 나가는 세상입니다. 그런데 쉽게 눈에 띄지 않지만 우리 삶에 깊이 들어와 있는 지출이 하나 더 있죠. 바로 ‘세금’입니다. 이제는 아파트 한 채만 보유해도 상속세나 증여세를 고민해야 하는 시대가 되었습니다.

하지만 너무 겁먹을 필요는 없습니다. 처음엔 남 얘기 같아도 이웃들의 사례를 읽다 보면 내게도 적용할 수 있는 절세의 힌트를 자연스럽게 얻게 될 거예요. 절세 전문가의 상담 사례를 바탕으로 일상에서 겪을 수 있는 세금 고민을 ‘이왕 낼 세금 상담소(이·세·상)’에서 쉽게 풀어드리겠습니다.

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“한 달만 내가 더 신경 썼어도 1억5000만원을 아낄 수 있었을 텐데….”

#. 50대 직장인 나세금 씨는 요즘 업무에 집중하지 못한 채 책상 앞 달력만 뒤적이며 혼잣말을 되뇌고 있다. 최근 예상치 못하게 1억5000만원이 넘는 양도세를 내야한다는 소식을 들은 것이다.

세금 씨는 2009년 서울 마포구의 한 아파트를 5억원에 매입, 16년 동안 보유해 오다 올해 6월 11억원에 매도했다. ‘1주택자 비과세 요건(12억원 이하)’에 해당하니 세금 걱정은 없을 줄 알았다.

하지만 뒤늦게 확인해보니 2022년 5월 당첨된 8억 원 상당의 분양권이 발목을 잡았다. 세법상 분양권도 ‘주택 수’에 포함되기에 분양권을 취득한 후 3년 이내에 기존 주택을 팔지 않으면 1가구 2주택자로 간주되어 비과세 혜택을 받을 수 없다.

세금 씨는 이 중요한 사실을 깜빡 잊은 채 3년 1개월이 지난 시점에 아파트를 팔았고 결국 한 달 차이로 6억원의 양도차익에 대해 1억원이 넘는 세금을 부담하게 된 것이다.

그런데 더 당황스러운 건, 비슷한 시기 분양권을 취득했던 옆 부서의 나절세 씨도 최근 집을 팔았다는데 얼굴에 웃음꽃이 폈다. 절세 씨 역시 3년이 지나고 기존 주택을 팔았는데도 양도세를 한 푼도 내지 않았다고 한다.

“절세 씨, 우리 상황이 비슷한데 어떻게 세금을 안 낼 수가 있었어, 무슨 비법이라도 있는 거야?” 지금이라도 늦지 않았을까 하는 희망을 품고 세금 씨는 절세 씨의 조언을 따라 ‘국세언니’를 찾아갔다.

Q. 집이 한 채 있는데 분양권도 있어요. 기존 주택을 팔아도 세금을 내야 하나요?

A. 분양권을 언제 취득했는지 그리고 기존 집을 언제 파는지가 중요해요.

2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권은 세법상 ‘주택 수’에 포함돼요. 그래서 기존에 집이 한 채 있더라도 분양권이 생기면 ‘1가구 2주택’으로 간주돼 기존 집을 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 못 받을 수 있습니다.

하지만 예외로 인정해주는 상황도 있어요. 기존 집을 산 지 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고, 이 기점으로부터 3년 이내에 기존 주택을 파는 경우예요.

분양권이 ‘대체취득’으로 인정되면서 양도세 비과세를 받을 수 있답니다. 단, 기존 주택은 비과세 요건(양도가액 12억원 이하·2년 이상 보유, 단 조정대상지역 2년 이상 실거주)을 충족해야 해요.

정리하자면, 기존 주택은 ①1년 이상 보유한 뒤 ②분양권을 새로 취득하고 ③그 분양권 취득일로부터 3년 안에 기존 주택을 팔면 세금 없이 집을 정리할 수 있는 겁니다.

청약 당첨이라는 기쁜 소식이 ‘세금 폭탄’으로 바뀌지 않도록 분양권 취득 시기와 기존주택 매도 시점은 꼭 체크해두세요.

Q. 저처럼 분양권 받고 3년 지나서 집 팔았는데, 비과세 받을 수 있는 경우도 있나요?

A. 네, 조건만 맞는다면 3년이 지나도 비과세 받을 수 있는 경우가 있습니다.

분양권으로 새로 취득한 집에 실거주할 목적이었다면, 분양권 취득하고 3년을 넘기더라도 기존 주택을 양도할 때 예외적으로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

구체적으로 기존 주택을 1년 이상 보유한 이후로 분양권을 취득했고 그 분양권으로 입주하게 될 신축 아파트가 준공되기 전 또는 준공 후 3년 이내에 기존 주택을 매도했다면 비과세를 적용받을 수 있습니다.

단, 실거주 요건을 충족해야 합니다. 새 아파트가 준공된 날부터 3년 안에 세대원 전원이 전입신고를 하고 1년 이상 계속 거주해야 합니다. (단, 부득이한 사유 발생시 제외)

이 조건만 갖춘다면, 분양권을 받은 지 3년이 지나서 기존 집을 팔았더라도 세금 없이 집을 정리할 수 있는 가능성이 있어요. 뒤늦게라도 꼭 요건을 확인해보시길 추천드려요.

Q. 분양권 취득 시기는 기존 집을 산 지 꼭 1년이 지나야 가능한가요?

A. 원칙적으로는 맞지만 이 역시 예외도 있어요.

대표적으로 ①임대주택의 경우, 민간건설임대·공공임대·공공매입임대주택 등을 보유했고 해당 주택에 세대 전원이 5년 이상 거주했다면 1년 요건을 따지지 않아도 됩니다. 일부 세대원이 해외 발령 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 경우도 인정 가능해요.

②보유한 주택이 공익사업 등에 의해 수용되는 경우에도 ‘1년 이상 보유 후 분양권 취득’ 조건을 적용하지 않습니다.

③불가피한 사정으로 집을 파는 경우도 예외적으로 인정해줘요.

예를 들어 자녀의 진학·직장 발령·질병 치료 등으로 인해 기존 주택을 어쩔 수 없이 팔고 분양권을 취득했다면 이 역시 예외로 인정됩니다. 단, 이 기존 주택에선 1년 이상 거주한 이력이 있어야 해요.

Q. 분양권을 언제 샀느냐도 중요하다고 하던데, 모든 분양권이 비과세 가능 대상이 되는 건 아니라고요?

A. 네, 맞습니다. 특히, 2022년 2월 15일 이후부터 분양권을 신규로 취득하는 경우 기존 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 분양권을 취득해야 비과세를 적용받을 수 있어요.

또 무주택 상태에서 2021년 1월 1일 이후 분양권을 먼저 산 뒤 집을 취득한 경우, 나중에 집을 팔더라도 비과세 혜택을 받을 수 없어요.

순서가 정말 중요합니다. 기존 집을 먼저 사고 그 후 분양권을 취득해야 나중에 집을 팔 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어요.

주의할 점도 있어요. 만약 2021년 이후 분양권을 2개나 취득했고 그 중에서 먼저 완공된 주택을 먼저 팔 경우, 이 역시 비과세 혜택은 적용되지 않습니다.

즉, 분양권의 취득 시기와 주택 정리 순서, 갯수에 따라 비과세 여부에 따라 달라질 수 있으니 꼭 확인해야 합니다.

Q. 혹시 분양권 자체를 팔 때도 세금을 내야 하나요?

A. 네, 분양권을 팔면 양도소득세를 내야 하고, 세율도 꽤 높습니다.

많은 분들이 ‘분양권은 아직 집이 아니니까 세금도 덜 내겠지’라고 생각하지만 사실은 그 반대입니다. 분양권은 주택은 아니지만, ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 간주되기 때문에 양도세가 부과되고 심지어 일반 주택보다 높은 세율이 적용돼요.

구체적으로 일반 주택 양도 시 세율은 6~45% 수준인데요, 분양권을 양도할 때 세율은 무려 60~70%까지 뜁니다. 소득세법상 분양권은 주택으로 간주되지 않지만, 아직 실물로 존재하지는 않지만 ‘훗날 아파트 취득을 기대할 수 있는 권리’로 분류돼요.

참고로 분양권은 ‘조합원 입주권’과는 다르다는 점도 기억해두세요. 분양권은 일반 청약을 통해 아파트를 취득할 수 있는 권리를 뜻해요. 조합원 입주권은 재건축·재개발 등 조합원이 받게 되는 권리를 말합니다. 세법상 양도세율도 다르기 때문에 혼동하면 안 됩니다.

Q. 오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되나요?

A. 아닙니다. 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다. 오피스텔 분양권은 세법상 ‘주택분양권’으로 보지 않기 때문이죠.

그래서 기존에 주택을 한 채 갖고 있더라도 오피스텔 분양권을 추가로 취득한 경우에는 여전히 ‘1주택자’로 인정받을 수 있어요.

왜 그런 걸까요. 오피스텔은 분양 당시에는 주거용인지 상업용인지 확정되지 않은 상태이기 때문이에요. 즉, 분양권 상태일 땐 용도가 명확하지 않아 주택 수 계산에서 제외되는 거죠.

Q. 조언을 종합해보면 제 경우, 올 6월 기존 집을 팔았으니 신축 아파트가 완공되면 3년 이내에 이사 가서 1년 이상 거주해야 비과세를 받을 수 있겠군요.

A. 네, 분양권을 취득한 지 3년이 지난 후에야 기존 주택을 처분하더라도 신축 아파트 완공 후 3년 이내에 전입, 1년 이상 계속 거주한다면 양도세 비과세를 누릴 수 있습니다.

3년 기한을 넘겼기 때문에 전입·거주와 같은 사후 요건을 반드시 지켜야겠죠.

만약 이사를 가지 않거나 1년 이상 거주하지 않으면 나중에 세금이 추징될 수 있어요. 기존에 책정됐던 1억5500만원 가량의 양도세에 가산세까지 붙습니다.

참고로 절약 씨가 부담해야 할 양도세는 양도차익 6억원(매도 11억원-취득 5억원)에 ▷장기보유특별공제(1억8000만원) ▷기본공제(250만원) ▷세율 40% 등을 차례로 적용해주면 약 1억5517만원(지방세 포함)이 산출됩니다.

따라서 전입신고, 거주기간 등 실거주 요건이 충족되었는지 국세청이 확인할 수 있도록 관리하는 것이 꼭 필요해요.

Q. 만약 제가 새 아파트 완공 후 이사갈 계획이 없다면 양도세를 어떻게 신고해야 할까요?

A. 양도한 달의 말일부터 2개월 이내 신고·납부해야 합니다. 양도소득세는 부동산을 양도한 경우, 그 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고와 함께 세금을 납부해야 해요.

6월 11일에 집을 팔았다면, 신고 마감일은 8월 31일입니다. 단, 부동산 양도가 연 1회뿐이라면 이 예정신고로 신고의무는 일반적으로 끝나요.

하지만 아래와 같은 경우에는 추가로 확정신고를 해야 할 수도 있습니다.

▷같은 해에 부동산을 2번 이상 매도한 경우 ▷기존에 신고한 양도소득과 합산신고가 누락된 경우 ▷양도소득 기본공제(250만 원)를 재정산해야 하는 상황 등 입니다.

참고로 양도세는 양도 당시 거주자 여부에 따라 납세 범위도 달라져요. 거주자는 국내외 모든 자산의 양도에 대해 세금 의무가 있는 반면, 비거주자는 국내 자산을 양도한 경우에만 세금을 냅니다.

유혜림 기자

forest@heraldcorp.com